Deprecated: Hook custom_css_loaded is deprecated since version jetpack-13.5! Use WordPress Custom CSS instead. Jetpack artık Özel CSS'i desteklemiyor. Özel stilleri sitenize nasıl uygulayacağınızı öğrenmek için WordPress.org belgelerini okuyun: https://wordpress.org/documentation/article/styles-overview/#applying-custom-css in /var/www/wp-includes/functions.php on line 6078
Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır | Mali Rehberim

Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır

Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır

Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır

Kira artış oranı nasıl hesaplanır konusu son zamanlarda karşımıza çıkan en önemli içeriklerden birisidir. Bu içerikte; kira artış oranının nasıl hesaplandığını ve kira artışlarında önem arz eden konuları inceledik.

Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır

***Borçlar Kanunu’na eklenen geçici bir madde ile 11 Haziran 2022’den itibaren geçerli olmak üzere; 1 Temmuz 2023’e kadar yapılacak maksimum zam oranı %25 olacaktır. Kira artış oranı hesaplama yöntemine göre yapılacak hesaba göre; %25’in üstünde bir oran söz konusu olursa, bu geçersiz olacaktır ve kiraya veren, en fazla %25 zam yapabilecektir.

***Bu uygulama geçicidir.

***İşyerleri kapsam dışındadır.

 

Genel Uygulama Nasıl;

Geçen yılın aynı oranına göre: Yİ-ÜFE ya da TÜFE verileri değerlendirilerek geçen yılın aynı ayına göre değişim oranı baz alınır.

12 aylık ortalama: 12 aylık TÜFE ve Yİ-ÜFE aylık ortalaması toplanır ve 2’ye bölünür. Kira artışı çıkan bu sonuç üzerinden değerlendirilir.

Bir örnek verelim.

Kira Artış Oranı

Kira yenileme dönemi Haziran olan bir sözleşmede 2021 Haziran-2022 Haziran arasında 2.000 TL olarak belirlenen bir dairenin kirası 2022 Haziran ayında zam alacaktır. Bu oran yasal olarak %39,33 oranın üzerinde olamaz. Ama bu oranın bir istisnası vardır. Eğer kiracı 5 yıldan fazla süredir aynı evde kalıyorsa bu oran üzerinde bir zam yapılabilir. Bunu birazdan açıklayacağız. Biz bu konuyu dikkate almadan mevcut oran üzerinden örneğimize devam edelim. 2.000 TL’lik kira %39,33 oranında zam aldığında Haziran 2022-Haziran 2023 arasında 2.786,60 TL olacaktır.

Gelelim 5 yıllık istisna konusuna…

 

Kira Süresi 5 Yılı Geçtiyse Zam Ne Kadar Yapılabilir?

Eğer bir kiracı 5 yılı aşkın süredir aynı evde oturuyorsa zam oranı yasal orandan fazla olabilir. Bu oran emsal kira bedelleri ve hakkaniyet göz önüne alınarak belirlenir. Kanuna göz atalım;

Türk Borçlar Kanunu m. 344/3

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

Borçlar Kanunu’nun 344/3 maddesinin devreye girmesi için kira tespit davası açılması gerekir.

Dolayısıyla; kira bedelinin piyasa rayicine çekileceği kira tespit davası; kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçtikten sonra açılabilir.

 

Kira Tespit Davası ile İlgili Bazı Önemli Noktalar

  • Kira tespit davası geriye doğru açılamaz. Davanın açıldığı tarihten itibaren hüküm doğurur. Örnek verelim. Bir kira tespit davası 01.10.2022 tarihinde açılsın. Bu davanın kararı ise; 01.05.2024’de verilsin. 01.10.2022 tarihinden sonra bilirkişi atanır ve bilirkişiler kiralana dairenin mahallinde bir kira tutarı çalışması yapar, rapor hazırlar ve mahkemeye sunarlar. Hakim bir karar verir. Belirlenen tutar 01.10.2022 tarihine göre belirlenen tutardır. 01.10.2023 tarihinde kanuna göre artış oranı neyse otomatik olarak bir bu belirlenen tutarın üzerine eklenir ve karar verildiğinde aradaki tutar ev sahibine ödenir.

Örnek:

Kiracının verdiği kira 5.000 TL’dir. Ev sahibi ise 7.500 TL talep etmiştir. Kiracı bu tutarı kabul etmemiştir. Ev sahibi ilk sözleşme tarihi üzerinden 5 yıl geçtiği için kira tespit davası açmıştır. Sözleşme 01.11.2022’de yenilenmesi gerekmektedir. Ev sahibi yenileme dönemine göre 30 gün önceden ihtar yazısı göndermiştir. Dava 15.11.2022’de açılmıştır. Karar 15.04.2024’de verilmiştir ve kira tutarı 6.000 TL olarak belirlenmiştir. 01.10.2023’de kira artış oranı %30 olmuştur. Kiracı ise 01.10.2023 tarihinde kirayı 5.500 TL olarak demeye başlamıştır. Buna göre güncel kira nedir? Kiracının 01.10.2022-15.04.2024 arasındaki süre için ödeyeceği toplam tutar nedir?

Ödenmesi Gereken Kira;

Dava kararına göre 01.10.2022-01.10.2023 arasında ödenmesi gereken kira toplamı aylık 6.000 TL üzerinden şu şekilde olacaktır; 6.000*12= 72.000 TL

01.10.2023 tarihinden sonra kanuni orana göre %30 artırılması gereken kiraya göre aylık kira tutarı; 7.800 TL olmuştur. 01.10.2023-30.04.2024 tarihleri arasında kiracının ödemesi gereken kira şu şekilde olacaktır; 7.800* 7= 54.600 TL

Toplam; 126.600 TL

 

Kiracının Ödediği Kira;

01.10.2022-01.10.2023 tarihleri arasında kiracının ödediği kira toplamı; 5.000*12= 60.000 TL

01.10.2023-30.04.2024 tarihleri arasında kiracının ödediği kira toplamı; 5.500*7= 38.500 TL

Toplam; 98.500 TL

 

Sonuç; Güncel kira 7.800 TL olmak kaydıyla; kiracı ev sahibine 28.100 TL toplu kira ödeyecektir (126.600-98.500) ve 01.05.2022 tarihi itibarıyla yeni zam dönemi olan 01.10.2024 tarihine kadar aylık kira olarak 7.800 TL’dir.

 

  • Yeni malik de kira tespit davası açabilir.
  • Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından 30 gün öncesinde açılırsa veya 30 günlük süre içerisinde bildirimde bulunulursa yeni kira bedeli, davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren geçerli olur.

 

 

Kira Sözleşmesi Yenilenmediği Takdirde Uzar mı?

Bu soru için Borçlar Kanunu’nun 347.maddesine bakalım.

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

Bu maddeden de anlaşılacağı gibi;

  • Kira sözleşmesi sona ermeden en az 15 gün önce bildirimde bulunulmazsa kira sözleşmesi aynı koşullarla 1 yıl için kendiliğinde uzamış olur. Örnek vermek gerekirse; 16.05.2021 tarihinde imzalanmış bir kira sözleşmesi için, kiraya veren koşulların değişmesi için kiracıya 01.05.2022 tarihinde bildirimde bulunması gerekir. Bu tarih geçerse sözleşme 16.05.2023 tarihine kadar aynı koşullarla uzar.

 

 

10 Yılı Aşan Kira Sözleşmelerinde Kiraya Veren Sözleşmeyi Sonlandırabilir mi?

Yine Borçlar Kanunu’nun 347.maddesine göre yukarıda yazılanlardan yola çıkarak bu sorunun cevabını verebiliriz.

“On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

Kiraya verenin sebep göstermeksizin kira sözleşmesine son verebilmesi için,

  • Kira sözleşmesinin uzama süresinin 10 yılı doldurmuş olması,
  • 11. uzama yılına girmeden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunulması gerekir.

 

10 Yıllık Uzama Süresinin Hesaplanması

Örneğin 05 Ekim 2011 tarihinde bir kira sözleşmesi imzalanmış olsun. Kiracıyı tahliye etmek isteyen bir ev sahibi, tahliye davasını ne zaman açabilir?

05.10.2011-05.10.2012; 1 yıllık kira sözleşmesi (Kiracı en az 15 gün önceden bildirimde bulunmayarak kira sözleşmesi yenilenmiştir.)

05.10.2012-05.10.2013; Birinci uzama yılı

05.10.2013-05.10.2014; İkinci uzama yılı

05.10.2014-05.10.2015; Üçüncü uzama yılı

05.10.2015-05.10.2016; Dördüncü uzama yılı

05.10.2016-05.10.2017; Beşinci uzama yılı

05.10.2017-05.10.2018; Altıncı uzama yılı

05.10.2018-05.10.2019; Yedinci uzama yılı

05.10.2019-05.10.2020; Sekizinci uzama yılı

05.10.2020-05.10.2021; Dokuzuncu uzama yılı

05.10.2021-05.10.2022; Onuncu uzama yılı

05.10.2022-05.10.2023; On yıllık uzama süresini izleyen yıl

 

Ev sahibi, 05.10.2011 tarihinde başlayan kira sözleşmesini, kiracıya 05.10.2023 tarihinden en az 3 ay önce yazılı olarak fesih bildirimi bulunması şartıyla 05.10.2023 tarihi itibariyle kira sözleşmesini hiçbir sebep göstermeksizin sonlandırabilecektir.

 

 

 

Kaynak: Av.Emre Yılmaz

Kaynak: Sahibinden

Kaynak: Mihci Avukatlık

 

Faydalı Bağlantılar

Dünden Bugüne Enflasyon Oranları

Paylaşmak Güzeldir
Yazan:

malirehberim

Mali konular ve muhasebe ile alakalı güncel mevzuat bilgileri için Mali Rehberim en doğru adrestir.

Tüm yazıları gör