Gayrimenkul Sermaye İradı Nedir?

Gayrimenkul sermaye iradı 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nda belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler olarak tanımlanmakta ve gelir vergisine tabi tutulmaktadır.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesinin birinci fıkrasında yer alan mesken kira gelirleri için uygulanan istisna tutarı, 2024 takvim yılında elde edilen kira gelirleri için 33.000 TL,

2023 takvim yılında elde edilen kira gelirleri için 21.000 TL,

Bu hadlerin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı,  gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı;

103.maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirler için yer alan tutarı aşanlar;

2024 yılı geliri için 870.000 TL’yi aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar. (3.dilim)

2023 yılı geliri için 550.000 TL’yi aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar.

2022 yılı geliri için 250.000 TL’yi aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar.

2021 yılı geliri için 190.000 TL’yi aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar.

 

---

2023‘de elde edilen işyeri kira gelirlerinin brüt tutarının 129.000 TL’yi aşması halinde, yıllık gelir vergisi beyannamesi verilecektir. Önceden kesinti yoluyla ödenen vergiler, yıllık beyanname üzerinden mahsup edilecektir.

2022‘de elde edilen işyeri kira gelirlerinin brüt tutarının 58.000 TL’yi aşması halinde, yıllık gelir vergisi beyannamesi verilecektir. Önceden kesinti yoluyla ödenen vergiler, yıllık beyanname üzerinden mahsup edilecektir.

2021‘de elde edilen işyeri kira gelirlerinin brüt tutarının 43.000 TL’yi aşması halinde, yıllık gelir vergisi beyannamesi verilecektir. Önceden kesinti yoluyla ödenen vergiler, yıllık beyanname üzerinden mahsup edilecektir.

2020‘de elde edilen işyeri kira gelirlerinin brüt tutarının 40.000 TL’yi aşması halinde, yıllık gelir vergisi beyannamesi verilecektir. Önceden kesinti yoluyla ödenen vergiler, yıllık beyanname üzerinden mahsup edilecektir.

---

 

Gayrimenkul Sermaye İradı’na Konu Mal ve Haklar

• Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütememmim cüzileri ve teferruatı
• Voli mahalleri ve dalyanlar
• Gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen mütememmim cüzileri ve teferruatı ile bilimum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri
• Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar
• Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ve sinema ve tv filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerin gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar
• Telif hakları
• Gemi ve gemi payları ile bilimum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları
• Motorlu nakil ve cer vasıtaları her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri

 

Kira Gelirinin Nakden/Ayni Olarak Tahsil Edilmesi

• Kiranın TL veya döviz ile ödenmesini ifade eder.
• Çek bedeli de nakden tahsilat sayılır.
• Gelecek yıllara ait olan kira tahsilatı, gelirin ilgili olduğu yılın hasılatı sayılır. Örneğin; 2018 ve 2019 yıllarının kira geliri toplu bir şekilde tahsil edildiyse, 2019 yılının beyanı bir ilgili yılda beyan edilecektir.
• Döviz cinsinden kiraya verilen yerlerde Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayri safi tutar belirlenir.
• Kiranın ayni olarak alınması halinde ise VUK hükümlerine göre emsal bedel ile paraya çevrilir.

 

Kira Gelirinin Hiç Olmaması veya Düşük Olması

• Kira gelirinin hiç olmaması veya düşük olması durumunda emsal kira bedeli esas alınır.
• Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması veya kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması halinde emsal kira bedeli esas alınır.
• Bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılmamış ise emsal kira bedeli, emlak vergisi değerinin %5’idir. Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarsa ise emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, VUK servetlerin değerlemesi hakkındaki hükümlere göre belli edilen değerlerin %10’udur.

Aşağıdaki durumlar söz konusu ise emsal kira bedeli uygulanmaz:

• Boş kalan gayrimenkullerin korunma amaçlı bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması
• Binaların mal sahiplerinin çocuklarının, anne ve babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Yalnız bir gayrimenkul için uygulanır.)
• Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde dairede ikame etmesi
• Genel bütçeye dair daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar

 

Örnek: 

X kişisi, 2022 yılında emlak vergisi değeri 180.000 TL olan bir apartman dairesini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakmıştır.

Emsal Kira Bedeli: 180.000 * %5= 9.000 TL olur. Bu tutar, beyan edilmesi gereken tutarın altındadır. 2022 yılında uygulanan istisna tutarı 9.500 TL olarak belirlenmiştir. Herhangi bir beyanname verilmesine gerek yoktur.

 

 

Örnek: 

X kişisi, 2022 yılında emlak vergisi değeri 500.000 TL olan bir apartman dairesini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakmıştır.

Emsal Kira Bedeli: 500.000 * %5= 25.000 TL olur. Bu tutar, beyan edilmesi gereken tutardır.

 

 

Örnek: 

X kişisi, 2019 yılında emlak vergisi değeri 400.000 TL olan bir apartman dairesini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakmıştır.

Emsal Kira Bedeli: 400.000 * %5= 20.000 TL olur. Bu tutar, beyan edilmesi gereken tutardır.

 

 

Mesken ve İşyeri Kira Gelirlerinde İstisna Uygulaması

 

2024’de Uygulanan Tutarlar

Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık tespit edilen istisna tutarının altında kira geliri beyan etmeleri durumunda beyanname verilmesi gerekmez. 2024 yılında uygulanan konut istisnası 33.000 TL‘dir.

Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık tespit edilen istisna tutarının altında kira geliri beyan etmeleri durumunda beyanname verilmesi gerekmez. 2023 yılında uygulanan konut istisnası 21.000 TL‘dir.

Kira gelirinin yanında ticari, zira, veya meslek kazanıcını beyan etmek zorunda olanlar, konut istisnasından yararlanamaz.

Bunun yanında 2024 yılı için 33.000 TL ve üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlarının gayri safi toplamı 2024 yılı için 250.000 TL‘yi aşanlar, 33.000 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.

Bir konuta birde fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için 2024 yılında 33.000 TL’lik istisna ayrı ayrı uygulanır.

Mirasın paylaşılmış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır.

İşyeri kira gelirlerindeki 2024 yılı istisnası ise; brüt olarak 280.000 TL’dir

 

Örnek:

Y kişisi, 2022  yılında, konut olarak kiraya verdiği gayrimenkullerden 30.000 TL kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 90.000 TL işyeri kira geliri ve 120.000 TL ücret geliri elde etmiştir.

Y kişisinin toplam geliri: 240.000 TL’dir. Bu sebeple 9.500 TL’lik konut istisnasından yararlanabilir. 2022 yılı geliri 250.000 TL’yi aşanlar konut istisnasından yararlanamaz.

 

Örnek:

Z kişisi, 2021 yılında, konut olarak kiraya verdiği gayrimenkullerden 25.000 TL kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 75.000 TL işyeri kira geliri ve 96.000 TL ücret geliri elde etmiştir.

Z kişisinin toplam geliri: 196.000 TL’dir. Bu sebeple 9.500 TL’lik konut istisnasından yararlanamaz. 2021 yılı geliri 190.000 TL’yi aşanlar konut istisnasından yararlanamazlar.

 

Örnek:

X kişisi, 2020  yılında, konut olarak kiraya verdiği gayrimenkullerden 20.000 TL kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 60.000 TL işyeri kira geliri ve 140.000 TL ücret geliri elde etmiştir.

X kişisinin toplam geliri: 220.000 TL’dir. Bu sebeple 6.600 TL’lik konut istisnasından yararlanamaz.

 

 

Gayrimenkul Sermaye İradı’nın Unsurları

• Sahibi oldukları konutu kiraya veren ve gerçek usulü kabul edenler, ikamet ettikleri konut ya da lojman için ödedikleri kira bedelini gider olarak düşebilirler.
• İki çeşit GMSİ çeşididir vardır. Bunlardan ilki gerçek gider usulü, ikincisi götürü gider usulüdür.

Gerçek Gider Usulü; Kanunda belirtilen giderlerin indirim konusu yapıldığı, ve bu giderlerin belgelendirildiği yöntemdir. Bu yöntemi seçenler için bir örnek verelim. Gerçek usulü seçenler istedikleri zaman götürü usulüne geçebilirler.

Gerçek Gider Usulünde İndirilecek Giderler;

• Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri
• İdare giderleri
• Sigorta giderleri
• Kiraya verilen mal veya hakkın borçlarının faizleri
• Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i (İktisap: elde etmek demektir. Bir gayrimenkulu elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca gerçek usulde gider olarak yazılabilir. Ör: 200.000 TL elde edilme tutarı varsa toplamda 10.000 TL gider yaızlır)
• Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları
• Amortismanlar
• Onarım, bakım ve idame giderleri
• Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler
• Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedelleri
• Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar

Bu masrafların belgesi 5 yıl boyunca saklanmalıdır.

 

Vergiye Tabi Hasılat= Toplam Hasılat  – Konut Kira Geliri İstisnası

İndirilebilecek Gider= (Toplam Gider * Vergiye Tabi Hasılat) / Toplam Hasılat

 

Ör: 2020 yılında 15.000 TL kira geliri elde eden mükellefin, kanundan gelen indirilebilir nitelikteki harcamalar toplamı 4.000 TL’dir. İndirilebilecek gider ne kadardır?

2020 İstisnası: 6.600 TL’dir.

Vergiye Tabi Hasılat= 15.000 – 6.600= 8.400 TL

İndirilebilecek Gider= (4.000*8.400)/15.000

=2.240 TL

 

Götürü Usul; Bu yöntemde belge aranmaz. Kanunda belirtilen istisna matrahtan düşülür ve geriye kalan matrahın %15‘i vergi olarak ödenir. Aşağıda bu yöntemle ilgili hesaplama dosyasını yükledik. Dosyayı indirerek verginizi hesaplayabilirsiniz. Bu usulü seçenler 2 yıl boyunca gerçek usule geçemezler.

• Bir konutta birden fazla hisse varsa, her mükellef kendi hissesine denk gelen tutar kadar vergi öder.

 

Mükellefler kira gelirini Gelir İdaresi’nin web sitesi üzerinden beyan edebilirler. Bu bağlantıdan ulaşabilirsiniz. 

 

Kira beyannamesi verenler için yardımcı olabileceğimizi düşündüğümüz götürü usulü vergi hesaplama dosyasını aşağıdaki linkten indirebilirsiniz.

Götürü Usulü Vergi Hesaplama

 

Beyannamenin Verilme Zamanı

Mükellefler 1 Ocak-31 Aralık dönemine ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 1 Mart-25 Mart tarihleri arasında beyanname vermek zorundadır.

Eğer beyanname verme süresinin son günü resmi tatil gününe denk gelirse, tatilden sonraki ilk iş gününün tatil saatine kadar beyanname verilmelidir.

 

Uygulama

2020 yılı gelirleri şöyledir;

İşyeri Kira Geliri (Brüt)	48.000 TL
Konut Kira Geliri	6.500 TL
Mevduat Faizi	45.000 TL
Beyan Edilecek Gelir Tutarı	Yok

• Tevkif yoluyla vergilendirilen 45.000 TL mevduat faiz geliri, tutar ne olursa olsun beyan edilmez.
• 2020 yılı konut istisna tutarı 6.600 TL’dir.  2020 yılında X kişisinin elde ettiği konut kira geliri 6.500 TL’dir ve istisna tutarının altındadır. O yüzden beyan verilmez.
• Tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş işyeri kira geliri 48.000 TL’dir. 2020 yılı brüt kira geliri istisnası 49.000 TL’dir. İşyeri kira geliri istisna tutarının altında kaldığı için bunun için de beyan verilmez.

 

 

Uygulama

X kişisi, 2020 yılında konut kredisi kullanarak 400.000 TL’ye aldığı dairesini 2.750 TL’den konut olarak kiraya vermiş ve 33.000 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka bir geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiş olup, bu konut ile ilgili 4.000 TL asansör ve sigorta gideri yapmıştır. Konut kredisi için 2020 yılında bankaya ödenen faiz tutarı ise 8.000 TL’dir. Gelir vergisini hesaplayınız.

 

X kişisi, 2020 yılında ödediği asansör, sigorta ve faiz gideri ile birlikte iktisap bedelinin %5’i olan (400.00*%5=) 20.000 TL’yi indirim konusu yapabilecektir.

Toplam Gider= 4.000 + 8.000 + 20.000 = 32.000 TL‘dir.

Vergiye Tabi Hasılat= Toplam Hasılat  – Konut Kira Geliri İstisnası

= 33.000 – 6.600= 26.400 TL

 

İndirilebilecek Gider= (Toplam Gider * Vergiye Tabi Hasılat) / Toplam Hasılat

= (32.000 * 26.400) / 33.000

= 25.600 TL

 

Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi hesaplaması şöyledir;

Gayrisafi İrat Toplamı	33.000 TL
Vergiden İstisna Tutar	6.600 TL
Kalan (30.000-6.600)	25.600 TL
İndirilebilecek Gerçek Gider Tutarı	24.960 TL
Vergiye Tabi Gelir (25.600-24.96)	640 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi	96 TL
Damga Vergisi	89,20 TL

 

 

Uygulama

X kişisi 2020 yılında, ihraç tarihi 01.04.2015 olan döviz cinsinden Devlet tahvilinden 450.000 TL faiz geliri ile işyeri olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden 150.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 30.000 TL’lik gelir vergisi kesintisi yapılmıştır. X kişisi kira geliri ile ilgili olarak götürü gider usulünü seçmiştir. Ödenecek gelir vergisini bulunuz.

 

Elde edilen faiz gelirine, Devlet tahvili döviz cinsinden olduğundan dolayı indirim uygulanmaz. İşyeri geliri ile döviz cinsinden Devlet tahvili faiz geliri toplamı 49.000 TL olan beyan sınırını aştığı için beyan edilecektirç

Hesaplama şu şekilde olacaktır.

Devlet Tahvili Faiz Geliri	550.000 TL
Gayrimenkul Sermaye İradı (İşyeri)	150.000 TL
Götürü Gider (150.000 * %15)	22.500 TL
Safi Kira Geliri (150.000 – 22.500)	127.500 TL
Toplam Gelir (550.000 + 127.500)	677.500 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi	223.190 TL
Kesinti Yoluyla Ödenen Vergi	30.000 TL
Ödenecek Gelir Vergisi	193.190 TL